¿No crees que hay burbuja en Madrid? Tampoco lo creían en Tokio en 1989

Corría el año 1989. Japón era la segunda economía del mundo, sus empresas dominaban el planeta, y los economistas más respetados debatían en serio si el país del sol naciente iba a superar a Estados Unidos antes o después. El optimismo era tan denso que se podía cortar con un cuchillo.

En ese ambiente de euforia colectiva, el metro cuadrado en el centro de Tokio alcanzó 1,5 millones de dólares. El terreno del Palacio Imperial — ese edificio bonito con foso que aparece en las fotos turísticas — tenía un valor teórico mayor que todo el estado de California. No es metáfora. Era el cálculo real con los precios de mercado de ese año.

¿Y qué pasó después? Exactamente lo que siempre pasa. Pero vayamos por partes –como dijo Jack el destripador 🥁 #BaDumTsss.

Japón en los 80: cuando todo el mundo es un genio

Para entender la burbuja japonesa hay que entender el estado mental colectivo que la precedió. Japón llevaba décadas de crecimiento extraordinario. Sus coches eran mejores que los americanos. Su tecnología era mejor que la europea. Sus métodos de gestión empresarial — el famoso kaizen, la mejora continua — eran estudiados con reverencia en las universidades de todo el mundo.

En ese contexto, los precios de la tierra empezaron a subir. Y aquí es donde entra el mecanismo que hace que las burbujas sean tan devastadoras: el leverage.

El sistema bancario japonés permitía a las empresas usar sus activos inmobiliarios como garantía para pedir préstamos. Lo cual suena razonable hasta que empiezas a ver la espiral:

La fábrica de Toyota vale 100 millones de yenes. El banco presta 80 millones usando la fábrica como garantía. Toyota compra más activos (tierra). Los activos suben. Ahora la fábrica vale 200 millones. El banco dice: "tienes más garantía, te presto más." Toyota pide otros 160 millones. Compra más tierra. La tierra sube más. El banco...

Ya lo pillas.

El índice Nikkei pasó de 6.000 puntos en 1980 a 38.957 puntos en diciembre de 1989. Casi multiplicado por 7 en una década. El PER medio del mercado japonés — la métrica que relaciona el precio de una acción con los beneficios que genera — llegó a 60 veces. Para que te hagas una idea: el PER histórico normal es de 15-16 veces. Estaban pagando cuatro veces lo que valía cualquier cosa, y encima pidiendo prestado para hacerlo.

"Las casas nunca bajan" — frase favorita de todo el mundo antes de que las casas bajen

El combustible especial que hizo la burbuja japonesa especialmente gigantesca fue la tierra. Y no por razones inventadas: Japón tiene una geografía real y objetivamente complicada. El 73% del territorio es montaña — literalmente inhabitable. La población estaba concentrada en cuatro megalópolis. No podías construir donde quisieras.

Resultado: había una cantidad física limitada de tierra utilizable, todo el mundo quería vivir en ella, y llevaba décadas subiendo. La gente había interiorizado "la tierra en Japón nunca baja" como una ley de la naturaleza. Como que el sol sale por el este. Como que el agua moja.

Con esa mentalidad, los bancos prestaban alegremente usando tierra como garantía. Las empresas se endeudaban alegremente comprando más tierra. Y la gente normal — los ciudadanos de a pie que solo querían un apartamento donde vivir — se encontraron con un mercado inmobiliario que había perdido completamente el contacto con la realidad.

¿Cómo compraban los japoneses normales una casa en ese ambiente? Básicamente, en muchos casos, no podían.

Los que sí podían lo hacían con hipotecas a 100 años — transgeneracionales, literales, que se heredaban. Tú empezabas a pagar, tus hijos continuaban, tus nietos terminaban. Los bancos las comercializaban con total normalidad porque "la tierra siempre sube, así que da igual cuánto tardes en pagarla."

Los que no podían permitirse ni eso vivían en los famosos apartamentos japoneses que un informe de la Comisión Europea describió como "conejeras" — 25 metros cuadrados para una familia entera, a dos horas en tren del trabajo. Los trenes de cercanías de Tokio en hora punta se hicieron mundialmente famosos porque las empresas ferroviarias contrataban "empujadores" — personas cuyo trabajo era literalmente meter pasajeros a empujones en los vagones para poder cerrar las puertas.

Pero era normal. Era el precio de vivir en la economía más dinámica del mundo. Japón era diferente. La tierra nunca bajaba.

Diciembre de 1989: el Banco de Japón sube tipos

El Banco de Japón, preocupado por la inflación de activos, subió los tipos de interés cinco veces seguidas entre 1989 y 1990. Del 2,5% al 6%.

Lo que pasó a continuación fue la misma película que siempre se proyecta cuando el leverage se invierte:

Los créditos se encarecieron. La gente dejó de comprar tierra y acciones. Los precios empezaron a bajar. El valor del colateral cayó. Los bancos exigieron más garantías. Las empresas tuvieron que vender activos. Más ventas, precios más bajos, más margin calls, más ventas.

El Nikkei cayó un 63% en menos de tres años.

Los precios de la tierra cayeron entre un 70% y un 80%. Y siguieron cayendo durante 15 años consecutivos. No fue un crash rápido y limpio. Fue una lenta y agónica desinflación que duró dos décadas.

Los que habían comprado piso en el pico se encontraron debiendo al banco tres veces más de lo que valía su casa. Los bancos estaban técnicamente quebrados pero el gobierno japonés decidió no dejarlos caer — los mantuvo vivos artificialmente, los llamaron "zombie banks", y el resultado fue dos décadas de estancamiento económico, deflación, y una generación entera de japoneses que aprendió que la ambición material era una trampa.

El Nikkei tardó 35 años en recuperar los máximos de 1989. Treinta y cinco años.

Isaac Newton, que había perdido una fortuna en la burbuja de la South Sea Company 270 años antes, dijo algo que aplica perfectamente aquí: "Puedo calcular el movimiento de los cuerpos celestes, pero no la locura de la gente." Los japoneses de 1989 no habían leído a Newton. O si lo habían leído, pensaron que ellos eran diferentes.

Madrid 2026: "Pero es que aquí ES diferente"

Volvamos a casa.

Llevas un año buscando piso en Usera — uno de los barrios históricamente más asequibles de Madrid capital. No Salamanca. No Chamberí. Usera. Y no puedes comprarlo porque cuesta 400.000 euros. Y es de los baratos.

Hagamos el cálculo que nadie quiere hacer en voz alta.

El salario medio en Madrid es de 2.367 euros mensuales — el más alto de España, unos 33.000 euros brutos anuales. Pero ese es el medio, distorsionado hacia arriba por tecnólogos y directivos. La diferencia entre el salario medio y el salario más común es grande — este último está cerca del salario mínimo interprofesional. El salario mediano — el más representativo de lo que gana la mayoría — ronda los 22.000 euros brutos.

Casa en Usera: 400.000€
Salario medio Madrid: 33.000€ → ratio 12x
Salario mediano Madrid: 22.000€ → ratio 18x

¿Recuerdas lo que dije de Tokio en 1989?

"En Tokio en 1989 estaban en 12-15x en las afueras."

Madrid en 2026 está en el mismo rango que Tokio en el pico de la mayor burbuja inmobiliaria de la historia moderna. Y eso usando el salario medio. Con el salario mediano — el de la mayoría real de la gente — lo superamos.

Para referencia histórica: en España, un ratio precio/salario de 7-8x ya se consideraba burbuja severa en 2007. Aquí estamos en 18-20x y alguien te dirá que es normal porque Madrid es una ciudad global y hay mucha demanda internacional y no hay suelo disponible y...

¿Suena familiar?

Los argumentos de siempre, edición Madrid 2026

Sí, ya sé lo que estás pensando. "Pero es que Madrid es diferente." Vamos a repasar los argumentos uno por uno, con todo el cariño del mundo.

"No hay suelo disponible."

Tokio, 1989: el 73% del territorio japonés es montaña, imposible de edificar, demanda concentrada en cuatro ciudades, "no hay suelo disponible."

Madrid, 2026: la ciudad está rodeada por municipios colindantes, la normativa urbanística no permite densificar fácilmente, "no hay suelo disponible."

El argumento de la escasez física de suelo es real en ambos casos. Y en ambos casos, la escasez real no impide que los precios suban hasta niveles que ningún trabajador local puede pagar. La escasez explica que los precios sean altos. No explica que sean 20 veces el salario anual.

"Hay mucha demanda internacional."

Correcto. Fondos de inversión, nómadas digitales con sueldos en dólares, compradores latinoamericanos con capital. Demanda real que empuja precios reales.

También es correcto que esa demanda introduce una disfunción estructural: el mercado local deja de fijar precios para los residentes locales y empieza a fijarlos para compradores con poder adquisitivo global. El trabajador madrileño con salario madrileño compite en el mismo mercado que alguien con ingresos en libras esterlinas o dólares americanos. Eso no es una característica. Es el problema.

"Los bancos ahora son más conservadores, no hay burbuja crediticia."

Este es el argumento más sólido y el más importante. Es verdad. Los bancos españoles hoy exigen el 20% de entrada, tienen límites de endeudamiento sobre ingresos, y no están prestando al 110% como en 2007. El leverage del sistema bancario es mucho más controlado que en Japón 1989 o en España 2007.

Lo que significa esto no es que no haya problema. Es que el problema es diferente. En 2007, el riesgo era un colapso sistémico cuando el crédito se contrajera. Hoy, el riesgo no es tanto un crash explosivo — aunque puede pasar — sino algo más insidioso: una exclusión estructural permanente de la propiedad para la mayoría de la población trabajadora.

Si no puedes comprar y el mercado tampoco colapsa, simplemente... no compras. Y no compran tus hijos. Y no compran tus nietos. Y la propiedad se concentra progresivamente en quien ya la tenía o en inversores institucionales. Es menos dramático que un crash. Y es mucho peor a largo plazo.

Lo que le pasó a la generación japonesa que no pudo comprar

Vale, asumamos el escenario optimista: no hay crash. Los precios se mantienen o suben lentamente. ¿Cuál es el coste social de vivir en un mercado con ratios de 18-20x?

Japón nos da una pista. La generación que vivió el crash — o simplemente que intentó comprar y no pudo — desarrolló lo que los sociólogos japoneses llamaron la "generación herbívora": jóvenes que habían interiorizado que el esfuerzo de sus padres por comprar casa y construir patrimonio había acabado en desastre o en imposibilidad, y que decidieron renunciar. Al consumo. A la ambición material. En muchos casos al matrimonio y a los hijos.

No porque fueran vagos. Sino porque las matemáticas no cuadraban y lo sabían.

España lleva años viendo síntomas similares. La tasa de emancipación juvenil es de las más bajas de Europa. La natalidad está en mínimos históricos. Los jóvenes madrileños con trabajos perfectamente dignos comparten piso hasta los 35 años no porque quieran, sino porque es la única opción matemáticamente viable. Y cuando alguien les pregunta por qué no compran, la respuesta ya no es "porque no quiero atarme" sino "porque es imposible."

No es una queja generacional. Es aritmética.

El número que lo resume todo

Hay una forma simple de saber si un mercado inmobiliario es sano o está en territorio de burbuja. Se llama ratio precio/salario y lleva décadas siendo la métrica más honesta del sector.

El mercado inmobiliario de Madrid en 2026, medido por el ratio precio/salario mediano, supera los niveles de Tokio en el pico de la mayor burbuja inmobiliaria de la historia moderna.

Y alguien, en este preciso momento, mientras lees esto, le está diciendo a alguien que quiere comprar piso que Madrid es diferente, que hay mucha demanda, que no hay suelo disponible, y que los precios nunca van a bajar.

Exactamente igual que en Tokio en 1989.

¿Va a reventar?

El crash no llega cuando los precios son absurdos. Los precios absurdos pueden mantenerse años — décadas, como demostró Japón. El crash llega cuando algo rompe el equilibrio. Y hay un mecanismo que nadie está nombrando suficientemente en voz alta.

Cuando una burbuja se enquista en lugar de reventar, el dolor privado — cada familia que no llega, cada joven que no puede emanciparse — se convierte en dolor colectivo y visible. Primero son los artículos en prensa. Luego las manifestaciones. Las hemos visto ya en Madrid, Barcelona, Lisboa, Berlín. Los partidos que antes ignoraban el problema empiezan a ver que les cuesta escaños. Y entonces llega lo inevitable: la política entra en el mercado inmobiliario.

Y aquí está la paradoja que hace esto especialmente peligroso: los gobiernos no intervienen cuando la burbuja es pequeña y manejable. Intervienen cuando llevan años inflándose, cuando el descontento es máximo, cuando la presión es insoportable. Es decir, exactamente cuando la burbuja está en su punto de máxima fragilidad. Y las intervenciones que generan presión política suficiente para implementarse son siempre las agresivas — las que asustan al capital. Y cuando el capital se asusta en un mercado que opera bajo el supuesto de que los precios siempre subirán más, los precios dejan de subir. Y lo que sube solo por expectativa, cae por pánico.

Fue exactamente lo que pasó en Japón. El Banco de Japón no subió tipos porque quisiera destruir la economía. Los subió porque la presión se hizo insostenible. El crash japonés no fue un accidente. Fue la factura de haber esperado demasiado.

España lleva años acumulando las mismas condiciones. El reloj corre. No sabemos en qué minuto estamos. Pero la dirección es la misma, y el destino también.

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